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土地使用標準落實和監管,需要把握哪些方面?
發布時間:2016-10-14 17:01:13   點擊:次   【打印】【關閉

 土地使用標準的主要環節

一般來說,在劃撥供地、用地過程中,涉及土地使用標準審核把關和監督管理的環節主要有建設項目用地預審、城市建設用地審批和單獨選址建設項目用地審批。

建設項目用地預審應重點審核三方面內容:

審核建設項目用地是否符合國家供地政策和產業政策。

實質上是解決供地與不供地的問題。建設項目屬于禁止供地項目的,不得通過審查。屬于限制用地項目的,不符合限制條件的,也不得通過審查。屬于這兩種情形的,中止審查程序,應退回建設用地報件并向申請人作出說明。

審查建設項目用地是否符合劃撥供地范圍。

實質上是在可以供地的前提下,解決以什么方式供地的問題。建設項目用地不符合《劃撥用地目錄》的,不得以劃撥方式供地,應當以有償方式供地。屬于《物權法》和《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權》規范中的工業、商業、旅游、娛樂、商品住宅等經營性用地的,必須采取招標拍賣掛牌方式確定土地使用權人和土地價格。需要注意的是,預審中如果建設項目用地符合劃撥目錄,但申請材料提出采取出讓等有償供地方式的,土地行政主管部門應當批準同意。因為國有土地有償使用是基本方向,劃撥供地是例外,是特殊;不屬于劃撥供地范圍的建設項目用地,必須有償使用,這是法律強制規定的;屬于劃撥供地范圍的建設項目用地,也可以有償使用,這是法律倡導的。

審查建設項目用地是否符合土地使用標準。

實質上是在可以供地和以某種方式供地的前提下,供應多少地的問題。近年來,國家層面制定、修訂了一批土地使用標準,為建設項目用地規模核定提供了審查標準和尺度。土地行政主管部門在具體建設項目用地對預審中,對超過土地使用標準高限控制要求的用地,必須通過申請單位進行核減,直至用地規模符合土地使用標準的控制要求,方可通過預審。

在城市建設用地審批環節,根據國務院2006年發布的《關于加強土地調控有關問題的通知》,國土資源部下發《關于調整報國務院批準城市建設用地審批方式有關問題的通知》,規定只涉及農用地轉用和土地征收的審查,審查主體是國務院(國土資源部)和省級政府(省級國土資源主管部門),不涉及供地政策和土地使用標準的審查,但農用地轉用和土地征收方案獲批后具體實施供地時,市(縣)政府(市縣國土資源主管部門)才介入供地審查。也就是說,圈內土地征收和轉用批準后,市縣國土資源主管部門要依據供地政策和供地標準,擬訂國有建設用地供應方案并實施供地。

在單獨選址建設項目用地審批環節,應重點把握兩方面:

審查建設項目用地的供地方式。

申請以劃撥方式供地的,是否符合劃撥目錄和相關政策規定:申請以有償使用方式供地的,供地的方式、年限、有償使用費的標準、數額符合規定。特別要對依法應出讓的土地申請采取劃撥方式,應招標拍賣掛牌出讓的申請協議出讓進行重點審查。

審查建設項目用地的供應規模。

要按照土地標準要求,對申請的用地規模進行總用地規模和各功能區用地規模進行審核。特別是對劃撥供地的建設項目,要重點審查把關。這是因為,對采取出讓方式的建設項目用地來說,在通過建設用地審批后,需要市縣實施出讓,市縣土地管理部門在擬訂出讓方案向當地政府報批過程中,還會對擬出讓的土地是否符合土地使用標準進行審核把關。但是對劃撥類項目,在建設用地審批通過后,整個政府審批程序已經完結,可向用地者核發劃撥決定書了,所以在最后一道審批環節,就更應認真審核把關。

協議出讓中土地使用標準審查和供后監管

按照國土資源部2003年發布的《協議出讓國有土地使用權規定》和2006年發布的《協議出讓國有土地使用權規范》,國有土地使用權采取協議方式出讓的,市、縣國土資源主管部門要編制協議出讓方案報當地人民政府批準,與意向用地者簽訂《國有土地使用權出讓意向書》,并在中國土地市場網及當地有形市場公示,與受讓人簽訂出讓合同并上傳土地市場動態監測監管系統。上述辦理程序,均涉及土地使用標準的落實和監管。具體來說,應把握以下四方面。

編制和報批協議出讓方案時,應當明確擬出讓宗地中的土地使用標準及該標準是否符合政策規定。

市、縣國土資源管理部門會同規劃等部門,依據國有土地使用權出讓計劃、城市規劃和意向用地者申請的用地類型、規模等,編制國有土地協議出讓方案。協議出讓方案應當包括:擬出讓地塊的位置、四至、用途、面積、年限、土地使用條件、供地時間、供地方式等。同時必須明確該地塊出讓是否符合產業政策、房地產用地調控政策、土地使用規模控制標準等,并報市、縣人民政府批準。

與意向用地者協商,簽訂意向書時,應當明確出讓方案中的土地使用標準要求。

市、縣國土資源管理部門依據經批準的協議出讓方案,與意向用地者協商談判擬出讓宗地時,除了就土地出讓價格屬于必談事宜外,還要對用地者提出的用地規模進行判斷,如果規模超過出讓方案規定的標準,即使價格條件合理,也不得同意。雙方協商、談判達成一致,議定的出讓價格不低于底價、土地使用標準符合相關規定的,市、縣國土資源管理部門方可按照《協議出讓國有土地使用權規范》的規定,與意向用地者簽訂《國有土地使用權出讓意向書》。

公示的《國有土地使用權出讓意向書》中,應當明確出讓方案中的土地使用標準要求。

出讓意向書簽訂后,市、縣國土資源管理部門將意向出讓地塊的位置、用途、面積、出讓年限、土地使用條件、意向用地者、擬出讓價格等內容在當地土地有形市場等指定場所及中國土地市場網進行公示,并注明意見反饋途徑和方式。需要說明的是,公示的意見書中,必須有土地使用標準的相關內容。

簽訂國有土地出讓合同,公布出讓結果以及上傳土地市場監測監管系統過程中,應當明確出讓方案中的土地使用標準要求。

意向書公示期滿無異議,或雖有異議但經市、縣國土資源管理部門審查沒有發現存在違反法律法規行為的,市、縣國土資源管理部門應當按照意向書約定,與意向用地者簽訂《國有土地使用權出讓合同》,將協議出讓結果通過中國土地市場網及土地有形市場等指定場所向社會公布,接受社會監督。出讓合同應當明示土地使用標準適用情況,出讓合同上傳土地市場網時,上傳內容除了目前包括的土地位置、面積、用途、容積率、出讓年限、供地方式、受讓人、成交價格和成交時間外,還應按照國土資源部2012發布的《關于嚴格執行土地使用標準大力促進節約集約用地的通知》要求,將土地使用標準上傳。這樣,在供后的開發利用中,才有可能依據合同約定進行監督管理,對違約行為追究相關責任。

招拍掛出讓中土地使用標準審查和供后監管

按照《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規范》和《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》,工業、商業、旅游、娛樂、商品住宅等經營性用地采取招拍掛方式出讓的,市、縣國土資源主管部門要編制招拍掛出讓方案報當地人民政府批準,編制招拍掛出讓文件,發布招拍掛出讓公告,出讓成交后簽訂出讓合同,并上傳土地市場監測監管系統。可以看出,在招拍掛出讓過程中,上述工作均涉及土地使用標準的落實和監管。具體來說,應把握以下三方面。

編制和報批招拍掛出讓方案時,應當明確擬出讓宗地中的土地使用標準及該標準是否符合政策規定。

招拍掛出讓工業用地的,出讓方案編制中要明確是否同時符合國土資源部2008發布的《工業項目建設用地控制指標》確定的5項控制指標:包括工業項目投資強度控制指標、容積率控制指標都應符合《土地使用標準匯編》中的規定;工業項目的建筑系數應不低于30%;工業項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業項目總用地面積的7%,并嚴禁在工業項目用地范圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性配套設施;工業企業內部一般不得安排綠地,但因生產工藝等特殊要求需要安排一定比例綠地的,綠地率不得超過20%。

招拍掛出讓商品住宅用地的,出讓方案編制中要明確是否符合容積率指標大于1的國家規定。只有滿足上述標準要求且符合其他出讓條件的,市、縣政府才能批準出讓方案。

編制招拍掛出讓文件,發布出讓公告時,應當按照出讓方案要求明確擬出讓宗地中的土地使用標準。

一般來說,在制作招標拍賣掛牌出讓公告、招標拍賣掛牌出讓須知、國有建設用地使用權出讓合同時,要將出讓方案中對宗地土地使用標準的相關要求充分體現進來。意向競買人通過公開發布的出讓公告,向市、縣國土資源管理部門索取出讓須知和出讓合同等出讓文件,通過對公告、須知和出讓合同研究,確定是否參加招標拍賣掛牌出讓活動,確定一旦出讓成交能否履行出讓合同約定的土地開發利用責任與義務。如果公告、須知和出讓合同對土地使用標準沒有規定或規定得不明確,無疑會影響出讓方案的執行和出讓合同的履行,不利于加強土地供后監管。

因此,市縣國土資源管理部門發布的出讓公告中,除了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》要求的事項外,還要按照《國土資源部關于嚴格執行土地使用標準大力促進節約集約用地的通知》要求,將擬出讓宗地的土地使用標準,一并通過中國土地市場網、當地土地有形市場或報刊、電視臺等媒體公開發布。

簽訂出讓合同,公布出讓結果以及上傳土地市場監測監管系統過程中,應當明確土地使用標準要求。

從出讓方案的擬訂,到出讓成交后出讓合同的簽訂,出讓實施前、過程中及出讓后各個階段,均要體現土地使用標準的制度要求。

(作者單位:國土資源部土地利用管理司)

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